Процесс согласования перепланировок не простой, нюансов и сложностей может возникнуть много.
Многие собственники хотят пройти его самостоятельно и сталкиваются со сложностями уже в самом начале процесса.
И эта сложность заключается в том, как понять, что отражено на поэтажном плане БТИ?
Что же это за загадочные обозначения которые там есть и как понять как с ними взаимодействовать.
Прежде всего необходимо описать сами документы БТИ.
В процессе согласования перепланировок их есть три вида:
1. Поэтажный план и экспликация
Это самые простые документы БТИ.
Пример их вы можете видеть ниже:
Данные документы есть практически у каждого собственника. Они могут быть как свежие по дате, так и достаточно древних годов. Особенностью данных документов является то, что в них отражена только планировка квартиры и показатели помещений по площадям. Иной информации там нет. Только иногда в верхнем поле экспликации может быть отражена информация о том, что когда то ранее в данной квартире была согласована перепланировка.
Для опытного согласователя данных документов полностью достаточно, он уже по самой планировке помещния может определить серию дома.
2. Технический паспорт БТИ
Пожалуй самый известный документ.
Данный документ специально был разработан для согласования перепланировок.
В нем отражено гораздо больше информации чем в поэтажном плане. Там есть такие поля, как серия дома, этажность дома, конструкция перекрытий и т.д.
Поэтому для согласования перепланировок гос. органы всегда требуют технический паспорт БТИ.
Документ можно заказать как в самом БТИ так и в центре "Мои документы" (Бывшие МФЦ)
3. Поэтажный план и экспликация до перепланировки
А вот с этим документом всегда возникают проблемы. Собственникам сложно понять, что это и зачем он необходим. Основную информацию мы описали в данной статье.
Здесь кратко продублируем.
Предположим что в квартире когда то была проведена перепланировка. И собственник квартиры по каким то причинам вызвал техника БТИ и он отразил перепланировку в "красных линиях".
В результате этого, мы имеем в базе БТИ информацию что в квартире была проведена не законная перепланировка. Теперь сколько бы раз собственник не захотел получить документы БТИ, он всегда будет получать их в "красных линиях".
И собственник захотел согласовать перепланировку. Он обратился в БТИ и получил либо поэтажный план и экспликацию, либо технический паспорт с так называемыми красными линиями где отражена текущая планировка квартиры. И вот сделать без заказа дополнительных документов в составе поэтажного плана и экспликации "до перепланировки".
Что же это такое?
Это документы в которых отражена планировка квартиры "до перепланировки", то есть там отражена самая изначальная планировка на момент постройки дома.
И орган который будет рассматривать перепланировку (Жилищная инспекция), на основании документов БТИ в "красных линиях" (то есть что было после перепланировки) и поэтажного плана и экспликации до перепланировки (то есть соответственно что было до перепланировки) сможет объективно понять какая перепланировка была произведена и вынести решение.
Итого, сами документы БТИ мы рассмотрели, но несколько отклонились от тематики статьи.
Предполжим что документы БТИ мы получили, и смотрим в них и видим какие-то-неведомы-значки.
Ниже мы покажем некоторые из них с комментариями что эти значки обозначают, а также приложим планы БТИ с непосредственно комментариями по перепланировкам. Обращаем внимание, что различные БТИ (Мосгобти, Федерально, БТИ МО и т.д.) могут обозначать данные документы неск
Мусоропровод
Газовая плита
Вентиляция
Ванна
Электрическая плита
Мойка
Номер квартиры
Ставиться при входе в квартиру. Имеет красный цвет. Стоит отметить, что жилые помещения имеют обозначение римскими цифрами. Данный пример для обозначения номера жилого помещения то есть квартиры.
Унитаз
Также подобным значком может обозночаться биде.
Вентиляция
Проем с дверью, который заложили
Проем без двери, который заложили
Далее мы покажем некоторые планы БТИ и дадим по ним комментарии:
Никаких особенностей в данном плане БТИ нет. Интересен разве что лишь мусоропровод на кухне и окошки для света между ванной и санузлом и между санузлом и кухней.
Мы помним данную планировку. Это квартира из ЖК Елена. После ремонта получалась шикарная квартира. Перепланировка была нами согласована.
"Черточками" показаны стены которые предлагается БТИ выложить собственнику. То есть застройщик как бы "наметил" собственику будущие стены на документах, а в реальности их не поставил предоставив эту "почетную" обязанность собственнику, значительно тем самым сэкономив на стройматериалах.
План БТИ без перепланировки. Если не знать год постройки дома, то однозначно сложно угадать какие перекрытия в доме. Они могут быть как смешанными так и железобетонными.
Но ближе по нашему мнению к железобетонным.
Интересная перепланировка. Один из тех случаев когда по представленному плану даже опытному согласователю сложно понять что бы изначально.
В целом, мы процентов на 95 можем понять что было изначально. Судя по тому что плита и мойка в черных линиях значит кухня никуда не переносилась, да и вентиляция в том же месте. Значит кухня оставлась на своем месте. А вот о конфигурации других стен без поэтажного плана и экспликации до перепланировки составить объективное представление сложно. Кроме того интересным фактом является увеличение сантехнического короба. Обычно собственники считают это роскошью и пытаются его наоборот подрезать. Но в данном случае в вентиляцией все хорошо. Также предполагаем что там есть еще и ошибка, так как цифра 3а на балконе показана черным. По нашему мнению она должна быть показана красным, так как отсутствует остекление между балконом и комнатой.
Прекрасный образец серии П44Т и простой-простой перепланировки. Просто возвели одну небольшую не несущую стеночку с арочным промом в коридора.
Перепланировка в старом кирпичном доме. В доме ЖБ перекрытия, это видно по конструктиву дома. Из особенностей — есть мусоропровод на кухне. Кроме того, не совсем понятно обозначение стены между ванной и санузлом. По правильному там должна быть показана вентиляция. Однако показаны просто две параллельные стены. Но для согласователей не секрет, что там идет вентиляция.
А это серия II-68. Все сделано как по учебнику, все очень стандартно. Вот только кухня в жилой комнатой не объединена, обычно объединяют. Особенностью данной квартиры является то, что у нас еще не было перепланировок в данной квартире с затрагиванием несущих стен. А все по тому, что автор-проекта данной серии дома запрещает затрагивать те немногие несущие конструкции которые есть в данной квартире. 
Серия П44. Очень известная. Можно сказать просто"золотой стандарт" незаконных перепланировок. Устроен проем между кухней и комнатой в несущей стене.
Несмотря на обилие красных линий, все потенциально согласуемо.
Простая перепланировка согласуемая с учетом разработки технического заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Некоторая странность только в обозначении Z-образной линией остекления на балконе. Дом судя по планировке старый и подобные обозначения на старых планах увидеть можно не часто
Типичный пример перепланировки и возгласа собственников. как же так. какая перепланировка, мы же только раковину в ванной переставили. Это же не нужно согласовывть.
БТИ все равно, будет собственник или не будет согласовывать перепланировку. При выходе они сверяют планировку квартиры которая в архивах БТИ с текущей ситуацией по кваритре. И если есть какие либо не соответствия они отражают их в красных линиях и на документах БТИ проставляется штамп о незаконной перепланировке. И совершенно не важно какая перепланировка была произведена, маленькая как на представленном примере, или большая (бавают такие планы что квартиру не узнать, "все в красном"), это не играет роли. Просто ставиться штамп о незаконной перепланировке и все. БТИ свое дело сделали, дальше собственник разбирается с перепланировкой сам как сможем.
И выходо у него три.
1. Если перепланировка согласуема, то согласовать ее, и тогда "красные линии" обчертсться и станут черными.
2. Часть что можно согласовать, а не согласуемую часть исправить ремонтными работами, что бы и их согласовать.
3. Восстановить исходную планировку квартиры.
Опять все тоже самое. Перепланировка не значительная. Просто в ванной была переставлена раковина. А штамп "незаконная перепланировка" на документах БТИ все также будет стоять.
Не известная серия, скорее всего что то из индивидуальной панели. Простая перепланировка заключающаяся в демонтаже стенки между кухней и коридором. Согласователю для того что бы это понять не обязательно заказывать поэтажный план и экспликацию до перепланировки. Но заказывать все равно надо
Конечно же серия П44Т. Годы постройки могут быть самыми различными начиная с 2000 года она строиться без изменений. Данная серия отличается от серии П44 в основном расположением вентиляционного короба, который "переехал" с кухни в коридор. Мнения по данной планировке могут быть самыми полярными. От "кто ж так строил", до недавного звонка к нам от дизайнера, который восторгался продуманностью планировки и говорил, что там все так сделано, так четко совпадают все оси конструкций что он просто влюбился в данную планировку.
Простой пример перепланировки. По данному плану видно, что были устроены встроенные шкаф и была перенесена газовая плита в пределах кухни. О том как согласовывать перенос газовой плиты в данной вы можете ознакомиться в статье по ссылке. О том почему встроенные шкафы называются 1а, 1б, 1в, можно узнать в данной статье.
Когда объект недвижимости, например, многоквартирный жилой дом, вводится в эксплуатацию, то обязательно проводится его инвентаризация, чтобы юридически зафиксировать имеющиеся площади. С этой целью работники Бюро технической инвентаризации обмеряют помещения. А далее, на основе полученных данных, составляют поэтажный план здания.
Однако для согласования перепланировки поэтажный план здания не нужен, достаточно иметь поэтажный план квартиры или того нежилого помещения, которое планируется переделывать. Таким образом можно сказать, что поэтажный план или просто план БТИ – это документ информационно-справочного типа, где с учетом проведенных обмеров представлено реальное состояние квартиры (нежилого помещения).
На плане БТИ приводятся точные размеры комнат и графически отмечены следующие элементы:
- капитальные стены и перегородки;
- балконы и лоджии;
- дверные и оконные проемы;
- сантехнические приборы и кухонные плиты;
- вентиляция.
Все эти элементы имеют на поэтажном плане БТИ условные обозначения.
Виды документов БТИ
Для согласования перепланировок используются следующие разновидности документов, выдаваемых Бюро технической инвентаризации.
Поэтажный план и экспликация
Подробнее о том, что это за документы, как и где их можно заказать, вы можете узнать из отдельной статьи. Здесь лишь отметим, что это самые простые документы БТИ, в которых представлен минимум информации об объекте.
Поэтажный план – это схема объекта, представленная как чертеж со специальными обозначениями. При входе в квартиру на чертеже указан ее номер. Кроме того, на листе имеется штамп отделения БТИ, которое выдало документ. Также поэтажный план БТИ содержит информацию о юридическом адресе здания и этаже, на котором находится помещение, а также дату его последнего обследования.
К поэтажному плану прилагается экспликация, в которой приводится список и назначение всех помещений объекта – жилых и вспомогательных – с указанием их площади и высоты потолков.
Поэтажный план с экспликацией
Таким образом, поэтажный план с экспликацией – это два листа одинакового формата, на одном из которых отражен план помещения в виде чертежа, а на другом таблица с характеристиками комнат и помещений.
Технический паспорт БТИ
Технический паспорт – это документ, который специально разработан для согласования перепланировок.
Технический паспорт с планом БТИ
О нем у нас также имеется отдельная статья. Но если говорить в целом, то это более подробный документ, который, помимо поэтажного плана и экспликации, содержит сведения о доме, где расположено помещение (серия, материал стен и перекрытий, этажность здания, количество квартир, год постройки и т.д.), адресный план и т.п.
Поэтажный план с экспликацией до перепланировки
Это документ используется для узаконивания уже сделанной перепланировки, если незаконно проведенные изменения обозначены в документах БТИ красными линиями. Подробнее об этом читайте здесь.
В целом этот документ похож на поэтажный план с экспликацией, но имеет специальную отметку «до перепланировки» или «до переоборудования».
Поэтажнй план с экспликацией до перепланировки
Любое помещение состоит из конструктивных элементов, имеющих свое название, предназначение, размеры, форму и иные характеристики. На планах БТИ они находят отражение в виде условных графических обозначений, которые не всегда бывают понятны собственникам помещений.
А поскольку каждому, кто решился на перепланировку своей квартиры и хочет сделать ее законно, потребуется иметь дело с каким-то из этих документов, важно уметь разбираться, как и что на них обозначено. Поэтому дальше мы разберем обозначения на планах БТИ.
Описание обозначений на планах БТИ
Сразу отметим, что обозначения БТИ не зависят от разновидности документа. То есть тот или иной элемент чертежа одинаково обозначается и в техпаспорте, и на поэтажном плане.
В первую очередь собственников интересует такой вопрос, как осуществляется обозначение несущих стен на плане БТИ? Многие считают, что на чертеже толстыми черными линиями отмечают капитальные стены, а тонкими – ненесущие перегородки. Но так бывает не всегда.
Поэтому определить по плану БТИ, какие стены несущие, а какие ненесущие, невозможно. Во всяком случае это точно не сможет сделать обыватель самостоятельно, если только обратится за помощью к специалисту.
Если в помещении была выполнена несогласованная перепланировка, о которой стало известно в БТИ, то после проведения необходимых обмеров сотрудником Бюро технической инвентаризации все произведенные изменения на чертеже будут отмечены красными линиями.
Дверные проемы обозначаются следующими образом: в границах линии для обозначения перегородки перпендикулярно наносят две небольшие отметки в виде параллельных черточек. При наличии дверного полотна между ними проводят еще одну параллельную линию, выходящую за границу стены. Именно таково на плане БТИ обозначение двери.
Похожим образом в план помещения вносят информацию о наличии и расположении оконных проемов. Самыми толстыми линиями на чертеже отмечены фасадные стены, на которых окна отмечены двумя параллельными линиями с перпендикулярными ограничениями с двух сторон, показывающих их ширину.
Нумерация и площадь помещения отображаются в виде дробного числа, где числитель номер комнаты, а знаменатель – ее площадь.
Кроме того, на планы БТИ наносится расположение сантехники и кухонных плит в «мокрых» зонах квартиры. Чаще всего, догадаться о том, какие сантехнические приборы обозначены на чертеже, можно по контурам геометрических фигур, их обозначающих. И об обозначении электроплиты на плане БТИ тоже можно догадаться.
Для справки: мебель, холодильник, кондиционер, стиральная и посудомоечная машины, полотенцесушитель, духовка и т.д. никак не обозначены на поэтажном плане БТИ. Также не имеет никаких обозначений в паспорте БТИ материал покрытия полов в помещениях.
Расшифровку обозначений на плане БТИ проще всего привести на конкретных примерах.
Условные обозначения на планах БТИ
Если вам необходимо выяснить условные обозначения БТИ, а также требуется помощь в разработке проектной документации и согласовании перепланировки в государственных органах, наши сотрудники всегда готовы в этом помочь.
1.1. Рабочие чертежи газоснабжения выполняют в соответствии с требованиями настоящего стандарта и других стандартов системы проектной документации для строительства, а также норм проектирования газоснабжения.
1.2. В состав рабочих чертежей газоснабжения (основной комплект рабочих чертежей марки ГСВ) включают:
общие данные по рабочим чертежам;
чертежи (планы, разрезы и виды) расположения газопроводов, газовых контрольно-измерительных приборов и газового оборудования**;
чертежи (планы, разрезы, виды и схемы) газовых установок;
эскизные чертежи общих видов нетиповых устройств и конструкций*** газоснабжения.
** Газовые контрольно-измерительные приборы и газовое оборудование далее именуются оборудованием.
*** Эскизные чертежи общих видов нетиповых устройств и конструкций далее именуются чертежами общих видов.
К основному комплекту рабочих чертежей марки ГСВ выполняют спецификацию оборудования и ведомость потребности в материалах по ГОСТ 21.109-80.
1.3. Газопроводы на чертежах указывают условными графическими изображениями по ГОСТ 21.106-78.
Буквенно-цифровые обозначения газопроводов приведены в табл. 1.
а) общее обозначение
б) низкого давления до 5 кПа
в) среднего давления более
5 кПа (0,05 кгс/см 2 )
до 0,3 МПа (3 кгс/см 2 )
г) высокого давления более
0,3 (3) до 0,6 МПа (6 кгс/см 2 )
д) высокого давления более
0,6 (6) до 1,2 МПа (12 кгс/см 2 )
2. Газопровод продувочный
3. Трубопровод на разрежение
1.4. Диаметр и толщину стенки газопровода указывают на полке линии-выноски.
Для газопроводов из стальных водогазопроводных труб указывают диаметр условного прохода и толщину стенки.
Для газопроводов из стальных электросварных и других труб указывают наружный диаметр и толщину стенки.
В том случае, когда на полке линии-выноски указывают буквенно-цифровое обозначение газопровода, его диаметр и толщину стенки указывают под полкой линии-выноски.
1.5. Стояки газопроводов обозначают маркой, состоящей из буквенного обозначения «Ст» и, через дефис, порядкового номера стояка в пределах здания (сооружения), например Ст-1, Ст-2.
1.6. Условные графические изображения арматуры (запорной, регулирующей и предохранительной) и оборудования принимают по государственным стандартам с учетом дополнительных изображений, приведенных в табл. 2.
1. Счетчик газовый
2. Плита газовая бытовая двухгорелочная
3. Плита газовая бытовая четырехгорелочная
4. Аппарат отопительный газовый бытовой
5. Печь отопительно-варочная
6. Камин газовый
7. Регулятор давления
8. Предохранительный запорный клапан
9. Регулятор управления
2.1. В состав общих данных основного комплекта рабочих чертежей марки ГСВ в дополнение к данным, предусмотренным ГОСТ 21.102-79, включают:
основные показатели по форме 1 (кроме жилых зданий);
ссылки на Строительные нормы и правила (СНиП) и другие нормативные документы, по которым произведен расчет газоснабжения;
требования к изготовлению, монтажу, окраске, изоляции газопроводов, а также условия их прокладки;
особые требования к газоснабжению, например взрывобезопасность и пожаробезопасность.
Основные показатели по рабочим чертежам марки ГСВ
* Характеристика применяемого газа указывается в примечании.
3.1. Чертежи расположения газопроводов и оборудования выполняют по ГОСТ 21.101-79 с учетом требовании настоящего стандарта.
3.2. Планы, разрезы и виды
3.2.1. Планы, разрезы и виды выполняют в масштабе 1:100 или 1:200, узлы и фрагменты планов, разрезов и видов — в масштабе 1:10 — 1:100 по ГОСТ 2.302-68.
При небольших зданиях или сооружениях, когда выполнение фрагментов нецелесообразно, планы, разрезы и виды допускается выполнять в масштабах, установленных для фрагментов.
3.2.2. Газопроводы, расположенные друг над другом, на планах условно изображают параллельными линиями.
3.2.3. Газопроводы, оборудование и арматуру на планах, разрезах и видах указывают условными графическими изображениями, а оборудование, на которое отсутствуют условные графические изображения — упрощенными графическими изображениями.
Газопроводы диаметром 100 мм и более на фрагментах и узлах изображают двумя линиями.
3.2.4. На планах, разрезах и видах указывают: координационные оси здания (сооружения) и расстояния между ними (для жилых зданий — расстояние между осями секций);
строительные конструкции и оборудование, к которому подводят газ-воздух и от которого отводят продукты сгорания. Строительные конструкции и оборудование указывают сплошными тонкими линиями;
отметки уровней чистого пола и основных площадок;
размерные привязки газовых установок и оборудования, вводов (выводов) и стояков газопроводов к координационным осям или элементам строительных конструкций;
размеры эксплуатационных проходов;
отметки уровней или высотные размеры установки приборов (при необходимости).
На планах, кроме того, указывают наименования помещений (типы помещений для жилых зданий) и категорию производств по взрывной, взрыво-пожарной и пожарной опасности (в прямоугольнике размером 5 ´ 8 мм), а на разрезах и видах — отметки уровней осей газопроводов и верха сбросного газопровода (свечи).
Допускается наименования помещений и категорию производств по взрывной, взрыво-пожарной и пожарной опасности приводить в экспликации помещений по форме 2 ГОСТ 21.501-80.
На планах и разрезах расположения бытового оборудования (плиты газовые, водонагреватели) в жилых зданиях, коммунально-бытовых предприятиях и общественных зданиях приводят данные об объеме и высоте помещения, в котором устанавливают это оборудование, а также указывают расположение дымоходов (их сечение) и расположение вентиляционных решеток.
Пример оформления плана приведен на черт. 1, разреза на черт. 2 и вида на черт. 3.
4.1. Схемы газоснабжения (далее — схемы) выполняют в аксонометрической фронтальной изометрической проекции.
Масштабы изображений принимают по ГОСТ 2.302-68: для схем 1:100 или 1:200, узлов схем 1:10 — 1:50, схем небольших зданий (сооружений) 1:20 — 1:50.
4.2. Газопроводы и арматуру на схемах указывают условными графическими изображениями, а оборудование, на которое отсутствует условное графическое изображение, — упрощенным графическим изображением.
Для жилых и коммунально-бытовых зданий вместо графического изображения подключаемого оборудования допускается указывать его наименование.
4.3. При большом протяжении и (или) сложном расположении газопроводов допускается изображать их с разрывом в виде пунктирной линии. Места разрывов газопроводов обозначают строчными буквами.
4.4. На схемах указывают:
оборудование, арматуру, газопроводы и их диаметры;
места присоединении приборов (бобышки);
отметки уровней осей газопроводов;
уклоны газопроводов (для влажного и сжиженного углеводородного газа);
размеры горизонтальных участков газопроводов при наличии разрывов;
стоянки газопроводов и их обозначения.
Пример оформления схемы приведен на ч е рт. 4 .
5.1. Планы, разрезы, виды и схемы газовых установок (далее — установок) выполняют в масштабе 1:50 или 1:100, узлы установок — в масштабе 1:2 — 1:20 по ГОСТ 2.302-68.
5.2. На планах, разрезах и видах элементы установок изображают упрощенно.
При необходимости показа способов крепления составных частей установки или их соединения между собой соответствующие элементы установки изображают детально.
На схемах установок элементы установок указывают условными графическими изображениями (в аксонометрическом изображении).
5.3. На планах, разрезах и видах установок указывают:
координационные оси здания (сооружения) и расстояния между ними;
основные размеры, отметки уровней и привязку установок к координационным осям здания (сооружения).
5.4. Газопроводы на планах, разрезах и видах установок изображают одной линией при диаметре газопровода до 100 мм и двумя линиями — при диаметре более 100 мм.
5.5. На планах, разрезах и видах, кроме элементов установок, указывают строительные конструкции сплошной тонкой линией и отборные устройства (бобышки) для установки приборов.
5.6. Установкам присваивают обозначения, состоящие из номера установки и обозначения газопровода в соответствии с п. 1.3 (например 1Г1, 2Г3).
5.7. Элементам установок присваивают позиционные обозначения, состоящие из обозначения установки, указанного в п. 5.6, и порядкового номера элемента в пределах установки, например 1Г1.1, 1Г1.2, 2Г3.1, 2Г3.2.
5.8. Спецификацию к установкам выполняют но ГОСТ 21.104-79.
5.9. На чертежах установок приводят, при необходимости, технические требования к монтажу установок.
Пример оформления плана установки приведен на черт. 5, разреза на черт. 6, вида на черт. 7 и схемы на черт. 8.
